今天分享一些对财务报表的理解。投资和财务是紧密相关的，看不懂报表，自然也算不清账，谈不好生意，更写不好PPT。迫于生计压力，以及一部分的好奇心，便陆续买些财务相关的书籍来补课，大抵能看懂一些了吧，也有了一些心得体会，分享如下。
1、逻辑与假设
本文的逻辑是从业务出发看报表，顾名思义，我对财务报表的理解，是对公司经营状况的数据化呈现，这也意味着，报表有两个特征：第一是基于业务，所有在报表上的数据，都应该有其底层的业务逻辑；第二是有“加工整理”，不是所有的信息都能体现在报表上的，在不同的情境下，报表上的数据可能有着不同的体现方式。
以前看报表时，我会有一个潜意识里的假设，就是这份报表是真实的，客观真实反映了业务情况；等到经历了一些坑，才发现报表是可以人为调整的，此后再看报表时才会思考，报表里的数字是不是真实的？有没有隐藏在表外的业务？有没有被优化或隐藏的问题？数据结果和经验感知能不能契合得上？
下文对房地产公司的资产负债表里几个主要指标进行分析，之所以选择资产负债表，是源自一个说法：“始于利润表，陷于现金流量表，忠于资产负债表”，我的理解是，所有的利润和现金流量，是结果而不是原因，它们都源于底层的资产经营。报表上的利润和现金流可能会受到人为因素的干扰，还是要回归到最根本的经营逻辑。
先作如下假设吧：①是项目公司层面的报表，不是母公司的合并报表；②不存在长期股权投资，所有的经营业务都体现在报表上；③不存在表外负债，也不存在“明股实债”的其他股东；④项目正常开发中，除了房地产，没有其他业务。
本文讲的更多的是对指标的理解，以及业务角度的思考方式，而不是教科书式的名词定义和指标分析，请读者不必纠结于用词的准确性。
资产负债表的左边是资产，右边是负债和权益。左边体现的是钱都干什么去了，是以现金的形式存在，还是转化成了生产资料或无形资产？右边体现的是钱都从哪里来，是借债，还是股东投入，还是往年未分配的利润？
摘自万科2021年报
2、资产
资产项里重点说两个，第一是存货，第二是应收。房地产项目公司的资产，主要体现在流动资产里的存货，原因是房地产是预售制，实操中多采用滚动开发，产品在生产过程中就可以销售，所以账面上很少会形成固定资产或无形资产等。
存货可分为原材料、在产品、产成品等，也就是土地成本、建造成本、开发间接费等。在研究收并购项目时，存货也是我第一个看的科目。存货怎么看？
第一看真实性。并不是所有报表上的数字，都一定能找到对应的资产，由于种种原因，可能我们看到的只是账面上的资产，如果实地去盘点生产资料，或许由于种种原因，原材料已经失去了再利用的价值，无法再转化为可销售的产品了，比如腐朽的钢筋、烂掉的模具、甚至凭空消失的物资（比如某储粮的粮仓，一把火，强行把管理亏空的帐给抹去了）。
很多时候，眼界会限制我们的想象力。
还有一些做账的问题，比如将本应计入期间费用的费用错误计入存货，导致虚增资产的；我曾遇到过一个项目，通过一些与母公司的关联交易，人为创造了一个叫“土地评估值增加成本”的科目，没有任何的真实成本。
土地成本是存货里的大头，这里额外再说一点，土地成本最关键的是看原始票据，有无可抵扣的土地款发票，实操中遇到过：土地款发票抬头开成母公司导致无法抵扣（常见于用母公司名义报名、再成立子公司签署出让合同），或是有些项目公司承担的拆迁补偿成本，未获取相应的票据，影响税费抵扣。
第二看合理性。土地成本是多少，已发生的建造成本是多少，已发生成本是否都已入账，对应现场的施工进度，可大致反映出目前的建造成本是否合理，如果明显超出行业水平，则需要相应调整对收益的预估。尤其是一些施工量核定上没有清晰的标准，受人为因素影响较多的成本项，如土方工程、土地补偿款等，懂的都懂。
回归到资产的本质，什么是资产？“资产是指由企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。”最关键是能给企业创造未来收益，如果公司账面上有很多与主营业务不相关的资产（或支出），那很可能是关联交易，为了分摊成本或转移资产，在做估值时也要相应考虑。
第三看可变现净值。账面价值并不等于市场价值，因为国内的会计准则遵循历史成本原则，即企业的各项财产应当按照实际成本计量，其后如发生减值应当按照规定计提相应的减值准备。在万科2021年年报的审计报告中，也有相应的表述，如下图所示。
摘自万科2021年报
但实操中，计提减值往往是到了“不得不”的阶段，尤其是在面对“国有资产流失”的责任时。在市场分化和波动时，仍可能会有存货的市场价值低于账面价值的情况，需要实事求是地，合理评估资产的价值。
市场火爆时，多是溢价收购，市场不好时，也会有折价收购，一个道理。
资产端另一个重点指标是应收账款。对于房地产公司来说，应收账款一般占比不会很大，购房人买房需要付首付、再申请银行贷款，很多标杆房企的销售回款率都能保持在90%以上。但我想说的是除了购房款之外的应收。
比如说土地熟化金，理论上讲，熟化金属于一笔应收账款，在土地出让后收回。但现实情况中，往往在熟化协议中约定了熟化人的一些义务，比如必须报名参与土地竞买，否则政府有权罚没部分熟化资金，或延迟退回。
如果项目公司基于资金原因、战略布局、或对土地价值的判断等，已经确定不去获取后期地块，则这笔熟化金事实上已经拿不回来了，哪怕在账务处理上仍然挂着一笔应收账款（或是预付账款-保证金）。
还有一种情况，如果项目公司的账款应收方，本身财务情况已濒临破产，即将成为一笔坏账，或者是通过关联交易，将钱腾挪走、未来难以收回，事实上也成为了一笔坏账，无论账面上怎么体现，未来都大概率会成为坏账。
摘自万科2021年报
3、负债与权益
房地产行业是一个高周转的行业，体现在报表上就是负债较多，但负债也要分开看，不可混为一谈，我将负债分为三类：
第一种是正常经营产生的负债，对购房人的预收账款/合同负债，由于预售制，房屋销售时通常不具备交付条件，无法确认为收入，只能体现为一笔预收。
第二种是股东以股东借款投入的资金，虽然也是一笔负债，但本质上是股东的资金投入。
第三种是外部借款，如银行借款、应付票据、应付账款等。这一类负债需要重点分析，尤其是在收并购时，如果是承债式收购，则需要核查银行的贷款合同里，对项目公司股东更换、以及股东提供担保等的约定，否则银行有权提前终止贷款合同。
此处需要关注一个风险项：“超融”。银行借款一般都有严格的贷前审查，并要求提供一定的抵押物，或是有信用背书，但需要警惕的是经过包装后的隐性债务，如违规收取的理财款、房屋众筹资金、合作意向金、对赌资金等，股东再通过关联交易将资金抽走，实现“金蝉脱壳”。这些打着各种旗号的资金往来，本质上都是负债，会加重项目公司的经营风险。
除了银行借款之外，应交税费也是要重点关注的，原因是税费计算存在一定的合理“空间”，根据票据是否合理、税收政策不同、成本归属等因素，同样一笔业务，在不同的时间点、不同的人经办，最终清算时缴纳的税费，可能会存在差异。尤其是，如涉及到自持住宅、共有产权、安置房、无偿配建、不同业态成本分摊等问题时，税务测算的影响更为明显。
下图是万科年报的审计报告部分，对土地增值税计提的前提假设的阐述，可供参考。
摘自万科2021年报
资产-负债=所有者权益（也叫净资产）。项目公司的权益类指标相对简单，主要看看实收资本、资本公积、未分配利润等几个指标，逻辑也很清晰，这里就不再赘述了。
4、假设之外
上文提到了几点假设，即不考虑合并报表、不考虑长期股权投资、不考虑表外负债、不考虑少数股东等，但实操中往往会又遇见这些情况，比如：
明股实债。为了项目融资，引入资金方，并由原股东签署股权代持协议、股权回购协议等，将一笔债务包装成股权投资，在以往的房地产信托项目实践中，经常用这个套路。所以看项目公司的股权结构，应该查询股东的股权结构，看看穿透后的最终持股比例，如果存在金融机构、或某一层股权架构为99%：1%的情况，则大概率是明股实债的包装。
PS：另一个话题，永续债，到底是债，还是股？
评估增值。内地房地产公司的记账逻辑是历史成本原则，一般不考虑持有物业的增值收益，但如果是香港上市公司，则可能每年都会体现一部分的增值，如龙湖2021年度就计提了28.46亿的“投资物业公平值变动”（年报第116页的综合损益及其他收益表）。
表外业务。为了避免影响表内负债，有的上市公司会避免对某些项目的并表，哪怕现实情况中它能够实际控制，但可通过股权代持协议、或阴阳协议等方式“拒不承认”。有意思的是，如果项目公司的经营情况较好，哪怕不具备并表条件，也可通过类似的方式，“人为并表”。
或有负债。如未披露的担保和借款等，理论上讲，只要有公章，就有无限可能。所以在做二手项目时，一定要谨慎评估合作方的价值取向，如果是一个老赖，哪怕账面看着很干净，也要慎重，你跟人家谈的是协议，人家跟你玩的是套路。
以上，是我对财务报表的一些粗浅理解。由于本人水平有限，以及篇幅受限，故仅对资产负债表里的几个指标进行了解读，如果要学习财务相关知识，还是要以教科书上的为准。我能分享的，更多的是思维方式，而不是专业知识。如有纰漏，欢迎指正。
报表源自业务，成于人手，既有真实的一面，也有“合理”的一面。要记住一点，归根结底，所有的业务都是在跟人打交道，报表和PPT一样，都是加工后的数据和观点，而无法取代事实。
数据终归是结果，业务才是最根本的。
（完）
